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| 说楼论市:饥饿销售法 开发商何以能囤积居奇 |
| www.ju-jia.com 2006-05-10 09:58:00 文章来自:上海居家房产网 阅读次数:2645 |
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据北京市建委的统计显示，截至今年４月３０日，北京市可售的期房项目共计１５１２个，其中未售住宅１０９１０６套，面积为１５４１．３９万平方米；已取得房屋所有权证的现房销售项目８５５个，其中未签约住宅１７８１５套，面积为２８９．１４万平方米。两者相加待售房面积达到１８３０万平方米，占全部可售房面积的６０％。
在楼市供不应求的火爆面纱下，北京有“占待销房总面积六成的住宅尚未卖出”。这令普通买房人大惑不解：不是一直在说房子不多么，怎么一下子冒出“１２．７万套住宅没卖”呢？
其
实不怪，有媒体解释了：部分开发商在制造“虚假繁荣”骗买房者赶紧购买，一些开发商又故意囤积房屋酝酿涨价。一句话，有人在囤积居奇，制造“房荒”，从中渔利。
谁在掌控楼市供求的核心信息？
在房地产市场，开发商凭啥就能够囤积房源，制造“供不应求”的假象，以实现“奇货可居”的目的？
一个极为重要的原因在于开发商对楼市供求核心信息的排他性掌控。一切维系开发商与购房人之间信息不对称现状的行为，客观上都是在为开发商囤积房源提供便利。
信息不对称是个老话题了。现在的房地产市场最缺少什么？比土地、房子更为稀缺的是客观、公正、及时的楼市信息——不是开发商所释放的某个楼盘销售了多少套房子或房价涨跌多少的小道消息，而是由公共部门权威发布的具有普遍公信力的数据以及对数据的客观解释性分析。
但现在，在很多城市，对于普通老百姓而言，这样的信息太匮乏了，获取这类信息太难了。关于房地产的各种评价满天飞，政府说一套，开发商说一套，投资者说一套，专家学者们又说一套。“谁都不敢信”“谁都不可信”成了眼下人们对于房市的普遍心态，而这，正是房地产市场公信力缺失的典型表征。
如果信息对称，市场前景是可预期的，人们的市场行为会趋于稳健、理性，但现在，在开发商与购房人之间信息极度不对称，开发商掌控了房源、房价、销售进度、供求比等等对购买行为产生决定性影响的核心信息，购房人不知道下一个月甚至下一周，房价的供应量、需求量，自然也就无从知晓楼市究竟会跃上新的台阶还是真的会稳住。
在焦灼、迷惘、不可知的心态下，大道不通，小道流行。而信息最终会影响市场人气，主流公信力强的信息一再缺失，市场一有风吹草动，就极有可能出现由迷惘到恐慌的蜕变，要么一窝蜂抢购，要么一齐持币观望。从这个意义上说，提供具有普遍公信力的房地产信息，比房价涨跌本身更为重要。
“饥饿销售法”：垄断信息渔利的典型伎俩
其实，楼市充斥虚假信息的城市并非北京一地，去年３月，上海楼市“暴热”之际，不也是各色虚假信息甚嚣尘上之时吗？一些楼盘的“定金合同”中购房人的姓名竟叫“沙皇”，住所是“无可奈何花落去”，身份证号码竟有１３位。无论是不久前广州开发商炮制的“地荒”信息，还是北京开发商营造的“房荒”局面，目的都是通过制造“紧张”的供求关系来谋取利益最大化。
“销控”就是开发商利用信息优势来调节供求的惯用手法。所谓“销控”，又称“饥饿销售法”，如明明有１００套房子可售，开发商决不会一次性拿出来卖光，而是第一次先拿出２０套位置、房型较差的房子来出售，在几番造势之后，给外间留下一开盘就告售罄的热销印象；第二次再拿出３０套，在“供不应求”中适时提价，先前没买到房子的人以为“机不可失”，加价也接受，因为“以后还要涨呢”，所以能买到就算赚了。于是，在这股人造“追涨风”之下，开发商或暗渡陈仓，找个中介联手，将剩下的５０套房转给中介，变身“二手房”加价销售；或者在“没房了”的吆喝下，慢条斯理地几套、十几套地拆零销售，让那些急吼吼的排队买房人去哄抢所谓“最后的晚餐”。
业内人士指出，“销控”的过程实质上就是开发商对外封锁楼盘的真实信息、别有用心地释放或利用虚假信息从中渔利的过程。由于卡住了信息源头，在供小于求的市场环境中，开发商这一招屡试不爽。发展到最后就是哄抬房价：开发商一般先让中介雇佣人排队，制造紧张气氛；在开盘时，让中介或内部员工高价签订几套房子，中介以此价格为“标杆”，拉抬房价；等真正的买房人憋不住“上钩”后，房价已被拉高，开发商再撤销原订的高价合同；最后，开发商大量出货，中介手中的房子也乘机出手，而最终埋单的只能是老百姓。
用什么样的“道”来与开发商的“魔法”试比高？
道高一尺，魔高一丈。用什么样的“道”来与开发商囤积居奇的“魔法”试比高呢？
股票市场已有信息披露，房地产市场为何不能有？业内人士认为，房地产市场和股票市场一样，容易产生操纵行为，也普遍存在典型示范偏差和羊群效应，追涨杀跌。开发商利用信息、资金优势，操纵市场屡见不鲜，其行为和股票市场的“做庄”如出一辙。要消除开发商的囤积居奇，首要的是让真实的信息在房地产交易中充分畅通。
在房地产这个带有半垄断色彩（作为一级市场的土地交易基本是垄断的）、非充分竞争的特殊市场中，单凭消费者的个人努力，恐怕永远改变不了信息弱势的地位，跳不出核心信息盲区的圈子——因为人家开发商只要以一句“商业秘密”为由，就对你这些消费者无可奉告了。
但政府就不同了，政府作为管理者，完全可以要求开发商公布其楼盘的详细信息——如在开盘之前，开发商申请预售或是销售许可时，政府可以要求其公布上市的房源套数、面积、开盘时间、预计价格；在销售中，主管部门可以要求开发商及时公布已售套数、面积、价格，以及可售套数、面积等等，否则，主管部门有权拒绝办理预售、销售许可。应该看到，不少地方政府部门正在尝试加强信息公开和监管，但这种努力显然还远远不够。
一位房地产研究者指出，一个信息不充分的市场必然是发育不健全的市场，一个信息混乱、“传闻爆炸”的市场，最终也必然是“共输”的市场——谁都无法在所有的时间、所有的空间、欺骗所有的人，极端混乱的终极结果便是对市场的埋葬。只有当向社会提供普遍认可的公共信息成为判定房地产主管部门尽职与否的重要标准时，开发商的囤积居奇才会寿终正寝。
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