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| 一边火焰一边海水 商品房市场会不会"崩盘"? |
| www.ju-jia.com 2006-05-10 10:00:13 文章来自:上海居家房产网 阅读次数:1830 |
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一面是房屋供不应求，涨价热销；另一面是占待售商品房总面积六成左右的住宅尚未卖出，京城房屋销售真相到底是什么？截止到4月30日，北京市可售的期房项目共计1512个、面积2608.41万平方米，其中未售住宅109106套、面积1541.39万平方米，未售出住宅面积占可售商品房面积的59.09%；已取得房屋所有权证的正进行现房销售的项目855个、可售面积440.17万平方米，未签约住宅17815套、面积289.14万平方米，未签约住宅面积占商品房现房销售面积的65.69%。(2006年05月03日《北京娱乐信报》)
建设部门的研究表明，商品房
的空置率如果在0到14%之间，为空置偏少，供不应求，价格飞涨；15%到30%之间，为空置适量，供求平衡，价格平稳；31%到40%之间，为空置偏多，供大于求，价格回落；41%到50%之间，为产生积压，供过于求，价格下跌。
据北京市建委的数据表明，截止到4月30日，全市期房项目中有109106套住宅未售，占可售商品房面积的59.09%。现房销售的项目中有17815套住宅未签约，占现房销售面积的65.69%。共计约12.7万套住宅没卖。这就是说，在今年以来北京市房价上涨了20%的后面，是北京市60%左右的商品房没有卖出去。假如北京市建委的数据是准确的，我们是不是可以依据建设部门的研究推测，北京市的商品房市场面临“崩盘”的危险？
也许，用一半是火焰，一边是海水来形容商品房市场并不夸张。一般来说，房价应该是由购房者的消费能力决定的。但是，开发商取得高价位的土地后，为了确保自身利润，势必会把抬升了的地价成本转嫁到购房者的身上，并竭尽全力设法抬升房价。而一旦销售不动，那也只能让它闲置着。但是，如果降价出售，亏本就会立即显现，今后若想再获得银行贷款就绝非易事了。而让它闲置着并一路上涨着，至少在账务报表上看企业还是赢利的。至于以后怎么办，那就只能等以后再说了。
从市场化的角度看，商品房产作为一种商品，无论是高档房还是经济实用房，其价格要受到原材料供应、供求关系、政策传导、舆论宣传等多方面因素影响，在一定幅度内波动是正常的。作为房地产的主要成本因素，地价并没有大的波动。建筑用的主要原材料钢材、水泥等价格一直是降价趋势，有的降价幅度还很大。作为买方，有数据表明，70%的城市居民买不起房。在这种“逆市走高”的情况下，北京市60%左右的商品房“空置”，大概也是“形势所迫”，不得不如此了。目前，一些开发商明明还有很多房子没卖出去，却告诉购房人房源所剩不多，骗取消费者尽快认购登记或购买，而一些不知情的消费者也往往上当受骗。
今日楼市是否在重蹈上海的昨日轨迹，北京楼市的今日之困是否预示着楼市的未来命运。这不能不引起人们担心会不会出现金融风险的重大担忧。究竟是什么导致了商品房市场的困局？
由于低技术门槛和暴利的吸引之下，各路资本纷纷涌入房地产领域，在政府“吹风”、开发商“点火”、中介“添薪”之下，楼市虚火越烧越旺，这期间，金融工具推波助澜。银行普遍放松房贷审批、提高贷款成数，甚至虚假贷款，楼市泡沫越吹越大。不少真正需要房子的中低收入者成为“博傻”游戏“最后一棒”的接棒者。当房地产开发行业成为社会上公认的暴利行业的背景下，高达90%的城市居民购房意愿下降，“从穷人口袋里掏钱”的真正炒家已经出手脱身。开发商为了确保自身利润，只好竭尽全力设法抬升房价，骗消费者认购，希望能把成本转嫁到购房者的身上，上演一把最后的疯狂。即使商品房空置卖不出去，虚价产生出的“泡泡糖”，也有银行在后面“顶缸”。
在这样的前提下，地方政府当然要“稳定房价”。司马昭之心，路人皆知。显而易见，这样的导向是在“稳定”开发商的利益、金融行业的利益、炒房者的利益，而广大中低收入的老百姓很难从这样的政策中得到实惠。
市场的涨落自有其自身的规律可循。消费者缺乏购买能力和购买意愿的商品，怎么能维持在高价位并长此以往？物极必反。北京约六成可售商品房未卖出，商家骗消费者认购等等事实，也许可以告诉人们一些什么。
且将冷眼看螃蟹，看它横行到几时？
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