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| 二手房强制征个税 原有优惠政策不变 |
| www.ju-jia.com 2006-07-28 12:15:01 文章来自:上海居家房产网 阅读次数:2295 |
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昨天，国家税务总局在网站上正式发布了《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，首次明确二手房交易应缴纳个人所得税，时间是从8月1日起。
不纳税不能过户
此前，二手房交易的个税采取自愿缴纳原则。此次《通知》明确：“个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理。”这证实了此前业内“先税后证”的猜测，即不纳税不能办理产权过户。
合理费用不缴税
那么，卖一套二手房，哪些收入该缴纳个税？通知规定，“允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。”合理费用包括，装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。但装修费用的扣除是有限额的。
以实际成交价为准
对虚报价格的现象，通知规定，个税的征收以实际成交价格为转让收入。如果纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。今年7月10日，北京市地税局已经出台了北京各地区房价的最低基本计税价，因此，虚报价格的情况不太可能发生。
原个税优惠政策不变
原个税优惠政策依然不变。即：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
专家观点：二手房价格将有所上扬
■5年内房产将增加交易成本
链家市场研发中心王志伟告诉记者，除去房屋交易时要缴纳的契税、营业税和印花税等，再除去10%的装修费用，一套5年内的房子，只要在原值的基础上涨价17%以上，都需要缴纳20%的个税。
■买卖双方购房意愿将受挫
因为北京二手房市场供求比严重失衡、供远小于求的现状，卖方一般都会把税费的增加转嫁到买方身上。买方对这种行为并不乐意。购房客户唐先生说：“我支持国家调控政策，但不希望房主总把成本转到我们买方身上，那调控就变成涨价了。”
链家市场研发中心王志伟表示，卖方想转嫁费用会增加交易难度，部分持有5年内房产的业主可能会等等看，一些房产接近5年的可能会延迟入市时间。经历了此前营业税征收时间由2年改为5年的影响后，北京二手房成交速度已经大大放缓，这次再强制征收个税会让买卖双方的交易意愿进一步下挫。
■投机性高档房交易受抑制
个税是按照房屋交易的差价进行征收，被专家认为是最能打击楼市投机炒房行为的有力手段。业内人士认为，一般高档房买卖差价比较高，而且一般比较新，基本都在5年征收期限内，所以，个税的征收对这部分房产交易影响最大。
■二手房价格将有所上扬
“信一天”专业人士表示，经历营业税考验，超过九成房主更习惯于将新增售房成本转嫁于消费者身上，因此当营业税征收政策出台后，二手房价均呈现阶梯上涨趋势，此次个税的施行会同样如此，房主更习惯将个税转嫁，房价因此进一步上涨，平均成交单价涨幅因此可能达0.6%左右。
预测：8月1日前二手房过户量会激增
人们对6月1日营业税新政正式实施前两天，二手房集中过户的拥挤场面依然记忆犹新。今天距个税强制征收的“最后期限”还有5天，业内人士认为，二手房过户量会在这几天内迅速增加，以规避税费的增加。
但链家市场研发中心的王志伟表示，目前能够提前过户的，大多是最近已经谈好的，并且贷款等手续也已经办妥了。如果是那些在谈房产，如果想在短短5天内办理所有手续，可能会有困难，因为贷款审批环节需要比较长的时间。
二手房个税怎样缴
个税征收公式：
个税=（售出价-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）×20%
扣除项目包括
■房屋原值
购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。
包括：商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房。
■转让过程中缴纳的税金
纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
■合理费用：
支付的住房装修费用。
在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
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