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| 7月商品房成交量降价升 楼市演绎"七上八下" |
| www.ju-jia.com 2006-08-18 09:55:08 文章来自:上海居家房产网 阅读次数:2158 |
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7月上海房地产市场供求比连续5个月下降，供求比由上月1：0.83小幅下降到本月1：0.78。商品房成交量为192.3万平方米，环比减幅为7.8%；同比增加了87.6万平方米。新增供应量为247.0万平方米，而商品房成交量下降速度快于供应量下降速度造成本月供求比继续下降。
数据显示，2006年1-7月商品房累计供应量为1616.6万平方米，成交量为1476.6平方米，供求比为1：0.91，供求基本平衡；而2005年1-7月商品房累计供应量为1735.9万平方米，成交量为1232.7万平方米，供大于求。可以看出，2006年政府宏观调控对上海房地产市场的影响小于2005年，也反映了上海房地产市场基本面是良性的，对政策的消化力较强。
7月全市商品房成交量为192.3万平方米，环比上月下降了7.8%，同比去年上升了83.5%。商品房总成交量连续两个月缩减，各类物业成交也都出现不同程度的减少，住宅、商业、办公和其他物业成交量环比下降幅度分别为5.9%、15.1%、6.1%和34.5%。
市场整体成交量虽然有所萎缩，但是市中心高档物业升值潜力一直被看好，虽然外资购房设限新政出台，部分高档物业去化速度仍然不减。另外，7月份郊环区域多个低价楼盘热销，导致住宅成交比重小幅攀高。
根据上海易居房地产研究院的数据显示，除内环内，其他区域的成交量均有所下降，内环内成交量环比增加7.8%，占总成交量的比重提高2.5个百分点。中外环和外郊环仍然是全市成交的重点区域，其中外郊环的成交比重最高为45.9%。从单周的数据表现可以看出，7月份商品房单周成交量基本在低位稳定。受传统销售淡季的影响，商品房和商品住宅的成交量可能会进一步的下降。
7月，全市商品房新增面积为247.0万平方米，较6月下降了2.2%。与2005年7月同比，供应量增加了9.35万平方米。其中，商品住宅新增面积102.6万平方米，较6月下降23.3%；办公新增面积26.9万平方米，较6月增加303%；商业新增面积41.7万平方米，较6月增加47.4%。
分析其原因在于，首先商品住宅的新增供应面积大幅减少使得商品房市场供应量出现小幅下降；其次，尽管建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》对市场关心的“70/90标准”定义的解释，缓解了房地产市场的压力；但月底对外资设限和二手房征收所得税政策的出台，重新向市场施加压力，影响市场预期，使得市场供应量出现小幅波动；最后，7月份为上海市房地产市场传统销售淡季，楼盘去化速度影响新盘上市量。
2006年7月，全市商品房成交均价为9379元/平方米，较上月小幅上升1.3%。
本月商品房成交均价小幅上升的主要原因是：从环线看，内环内成交量环比上升7.8%；内环内和内中环作为全市中高档房集中的区域，在全市的成交比重环比分别上升2.5%和0.6%。部分中高档住宅或商业物业成交态势良好，如静安四季苑、新城海上名园、翠湖天地御苑、临江豪园和曹安国际商城去化速度良好，另外，东海广场被摩根士丹利以19.6亿元整体收购，使得在传统销售淡季市场均价仍出现小幅上扬。
上海楼市演绎“七上八下”
上政策
在“国六条”及“国十五条”公布之后，7月份政府共出台了6条调控措施，涉及金融、税收、土地、供应、需求等各个方面：土地监察、二手房征税、对外资购房进行限制等，可谓全方位调控，调控力度及政策密度均为近几年罕见。
上“末班车”
在众多政策集中在8月1日开始实施的背景下，市场出现了“赶末班车”的现象：为避免缴纳所得税，很多二手房交易赶在8月1日前过户，导致二手房市场交易量出现井喷，7月份最后一周的交易量超过了前三周的总量。
由于171号文件对外资购房的限制措施也将在8月1日起实施，促使一部分海外客户抢购中高端物业，导致部分项目成交量大增。静安四季苑成为这方面典型的代表。该盘本月新推房源均价较上期高出4000－5000元/平方米，但仍取得了当月去化191套的佳绩，这其中部分海外客户“赶末班车”式购房对该项目的热销起到推动的作用。
下滑：市场成交总量
房地产市场成交量将在8月份出现进一步的下降，降幅可能会高于7月份，由于9月份后市场开始进入旺季，因此8月份很可能成为“谷底”。主要是因为：市场仍处于淡季影响之下，成交量难有较大起色；宏观调控仍然在进行中，部分政策在8月份开始实施，市场观望的氛围没有改善。
下行：市场基本面
———执行力度将得到强化近日国土部发文明确规定规范土地出让收支管理。国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。国家将土地出让金全额纳入预算，地方政府以前主要的预算外收入，将全部进入中央的监控范围。此举无疑将对地方政府造成重要的影响。从而促使地方与中央在房地产调控方面站在同一立场上，地方政府的执行力度将增强。
———宏观调控力度继续加强从今年已出台的政策本身来看，政府都留有相应调整余地，其中部分细则没有明确的解释。这为政府下半年的调控留下了发挥的余地。如果市场走势表明政策效果不佳，将对前期政策中的一些细则部分作出严格的界定，从而强化调控力度。
例如：外资政策的细化：严格海外机构投资房地产的结汇审批制度；加强所得税政策：在政策效果不明显的情况下，不能排除政府从严采用“差额20%”的标准征收所得税的可能限房价：对于出让土地过程中“限房价”的规定将可能出台具体操作指引；预售款监管和住房社会保障方面可能会有重大措施出台。
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