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| 7月楼市全面下滑 近段时间内仍持续观望状态 |
| www.ju-jia.com 2006-08-18 09:59:13 文章来自:上海居家房产网 阅读次数:1801 |
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据今天发布的易居综合消费指数显示，由于市场不明朗导致消费者和开发商都处于观望状态，再加上7月是传统的销售淡季，这使得7月上海楼市的需求指数、供应指数和交易都呈现下降态势。
7月易居需求指数为104.76点，比上月下降0.05点，全市需求均价6645元/平方米。7月消费者需求持续下降。主要原因有二个，一是因为受各类政策影响，消费者的观望情绪变浓；二是本月天气炎热，消费者购房热情变淡。预计市场在近段时间内会持续呈观望状态。
7月供应指数为86.42点，比上月下降了0.57点，供应价格为6713元/平方米，传统销售淡季加上市场不明，开发商不敢贸然开盘是造成这一现象的重要原因。
7月份交易指数较上月有所下降，为124.28点，下降了11.06点。本月商品住宅交易指数为150.92点，下降了4.49点。本月住宅成交均价有所下跌，主要源于动迁配套房比重的上升。7月动迁配套房成交占住宅成交比重达到了25.3%，较上月增加了7.5%。
商品住宅价格的小幅回落主要有两个方面的原因，一是高价楼盘成交比重下降，特别是单价在20000元以上的住宅项目成交较上月下降20.1%。二是内环内区域的成交比重下降。本月内环内区域商品住宅成交较上月下降19%，下降幅度高于全市水平。
货币供应增速不减 楼市面临新压力
央行公布的最新数据显示，7月广义货币（M2）与狭义货币（M1）继续较快增长，信贷方面，头7个月更是完全年新增贷款任务的94%，这样，承担宏观调控成本的楼市又将面临新的压力。更重要的是，头7个月人民币新增贷款已达2.35万亿元，离2.5万亿元央行年初设定的目标只有咫尺之遥。
货币发行持续增加，以承担本轮宏观调控成本，检举居住于投资两种功能的大宗商品———房地产受其影响将在所难免。
首先，货币信贷持续高位，加息预期进一步增大。加息后，对房地产成本、投资门槛等均有不小影响。
其次，流动性过剩和商业银行大规模放贷，推动今年固定资产投资高烧不退，央行采取进一步紧缩的政策已经箭在弦上。紧缩政策后，固定资产投资必定压缩，相应的，将影响房地产项目信贷，从而对众多房企的资金流产生影响。
第三，进一步严控外来投机资金流入楼市。由于预期人民币升值，一些外来投机资金正对优质物业虎视眈眈，近期，我国外贸顺差增长，外汇占款比例已经较高，外来投机资金进入楼市，将进一步加剧人民币占款，并危及金融安全。因此，严控外来资金后，将对一批高端物业产生影响。
购房者多选2房1厅1卫
经过连续上升，7月购买力系数又回归正常，由6月份的1.39点回落到1.28点，下降0.11点。本月交易价格的大幅下降，而需求指数与上月基本持平是导致购买力系数下降的直接原因。7月供求差系数有所回升，由6月份的0.73点上升到本月的0.79点，上升了0.06。
本月虽然供应价格和交易价格均有所回落，但供应价格回落的幅度明显小于交易价格回落幅度，从而造成了本月供求差系数的上升。预计在今后几个月内，供求差还会有小幅的上升。
一般分析，当购买力系数下降，供求差上升时，在短期内，市场需求会继续旺盛，但中期内市场需求会有所下降。
7月份购房者表现出以下特征：消费者购房时间明显缩短；消费者购买房型以2室1厅1卫为主；购房面积中小面积比重逐渐增多；消费者有向购买单价较低的商品住宅转移的趋势；购房总价中总价较低的消费者比重逐渐增多。
消费者购房时间明显缩短
7月份消费者购房时间多数集中在3个月以内的时间，在这一时间区域内，购房者比重高达53.7%。从下图可以看出，这一比例呈不断增加的趋势。这表明消费者购房时间有所缩短，自主性消费需求仍然存在。
购房类型以2室1厅1卫为主
7月，购买1室的消费者比重有大幅上升，较上月上升了19.7个百分点。购买2室的比重呈明显下降的趋势，本月较上月下降了17.2个百分点。
消费者需求仍以2厅为主，比重达72.1%，同比上月大幅下降了17.9个百分点。购买1厅的消费者比重达27.7%,同比上月上升了17.7个百分点。从数据可以看出，有一部分消费者从购买2厅转向了购买1厅。这也和消费群体倾向于购买90平方米以下的小户型的心态相吻合。
卫生间上，消费者需求房型中以1卫和2卫为主。其中需求1卫者比重达53.7%，同比上月上升了4.6个百分点；需求2卫的消费者比重达44.0%，同比上月下降了5.3个百分点。
由以上综合分析可以得出，2006年7月消费者需求房型以2室1厅1卫为主，而购买1室1厅1卫的需求也有明显的上升趋势。这表明国家90平方米面积、占总量70%的政策观念已经被大部分消费群体所接受。估计在今后的几个月内倾向购买小户型的消费者比重会有所增加。
购房面积向小户型倾斜
购买80-120平方米面积的消费者比重为51.1%，同比上月减少了19.7个百分点。购买60平方米以下的消费者本月比重达9.8%，同比上月增长了9.6个百分点，而购买60-80平方米之间的消费者比重达16.2%，同比上月增加了11个百分点。
消费者倾向购买小面积的商品房主要有两个原因。一是本月的小户型商品住宅有较多的上市量，消费者有了较多的选择空间。二是受国家宏观调控政策的影响，越来越多的消费者开始认同90平方米的概念。可以预见，在今后的几个月内，小户型成交比重还会有所增加。
消费者需求房源单价 中低价位商品房增多
本月单价在7000元/平方米以下的商品房需求比例均呈现上升趋势，7月比重达24%，同比上月增加14.7个百分点，而单价高于10000元/平方米的商品房需求比例有明显的下降，7月比重为36.2%，同比上月减少了15.4个百分点。
消费者购房总价逐渐降低
7月份消费者购房总价集中在70-150万元虽然仍占多数，但比重明显下降，本月比重为50.6%，同比上月减少了18.5个百分点。而购房总价小于70万元的消费者比重有明显增加的趋势，本月比重达30.8%，同比上月大幅增加了21.1个百分点。总价在200万以上的需求者比重几乎没有变化。
造成这种现象的主要原因还是受国家90平方米以下住宅占总量70%以上这一政策影响，越来越多的消费者开始购买90平方米以下的商品住宅，导致了购房总价的下降。可以预见，随着更多90平方米以下商品住宅的上市，消费者购房总价还会有下降的趋势。
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