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| 限外举措出炉一个月 境外投资房产热情不减 |
| www.ju-jia.com 2006-08-27 20:22:11 文章来自:上海居家房产网 阅读次数:2904 |
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外资限制性举措的出炉短短一月时间内，六部委也于8月7日出台了权威的解释和政策执行原则，但部分海外投资客和大型海外资金已开始蠢蠢欲动。业内消息称大摩近期正在洽谈收购埃蒙顿国际广场和徐汇区永新城项目，但据说永新城项目的收购难度较大。外资收购境内物业的投资难度由何而生？为何在新政出台不久的风头浪尖，外资投资境内房产的热情始终不减？
基金压价交易难成
业内消息表明，由于大摩与开发商之间对于永新城项目双方价格存在差距，因此大摩欲整栋收购的难度较大。业内人士分析“‘外资设限’政策要求外资必须在国内成立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%，开发项目资本金则要达到项目投资总额的35%。由于大摩早在今年四月就成立了摩根士丹利资产服务咨询(中国)有限公司上海分公司，同时在限外政策出台前就完成了对两家境内房产企业的收购，因此这点门槛对大摩此类规模的投资大鳄来说，根本无法构成障碍。”
而中小型基金由于缺乏与政府的深层次沟通，在信息和资金上都无法与大型基金抗衡，因此，限外新政出台后，实力相对较弱的中小基金撤走，开发商出售项目可挑选的买家变少了，给了海外大型基金“杀价”的理由。
汉宇地产研究部分析，目前房产市场依然是买卖双方力量对比的过程，不论对于个人买房还是基金投资，目前来看都属于买方市场，开发商售楼都有一定的优惠措施，但其让利有一定底线，若海外基金“杀价”过猛，那么交易自然难以达成。
虽然大摩符合海外资金在境内购房的资质要求，但毕竟限外政策出台不久，因此大摩已比之前低调很多，有关收购的宣传明显减少。
至于埃蒙顿国际广场，由于商业地产投资所得具有较为完善的税收制度，受政策打击的可能性较小，因此大摩谈成收购的可能性很大。
投资趋势发生转变
除了大摩，八月针对台商的推介活动频繁展开，8月12日至14日期间“长三角台商置产展”在上海世贸商城举行，包括万科、绿地等在内的18家房企，还有30多家配套服务商一同参展。8月6日台商推盘活动在万科朗润园举行，目前该社区有住户约9000人，其中1000人左右来自中国台湾和韩国。
汉宇地产研究部分析，由于台湾人在上海境内基数较大，在境内的时间也较长，对中国大陆法律政策已摸得比较透，与政府也早已打下交道，因此它们是比较清楚通过什么手段能将新政影响减小到最低。
对于其它外资，限外新政的确起到一定效果，从汉宇和中原两大物业豪宅部自限外新政实施后来电量的大幅缩水可以看出，高档住宅市场的成交量已经明显下降。而近期略有回升的来电也多是以询问房价和动态为主，来电者也多以中文沟通，看来欧美人士的来电量依然占少数。正如汉宇地产的分析一般，由于在国内长期工作学习的港台、日韩群体几年之前就在大陆长期居住，一般都已经购置了物业。即使没有购置物业，按照目前对外资的购房要求也可以很方便的购房。而随着奥运会、世博会举办的时间越来越近，更多的欧美人士会来到中国。如果需要长期在中国国内工作、学习，目前只能租房，所以相对于港台、日韩人士，限外政策对欧美人士的影响更大。
中原地产豪宅部分析，从近期针对台商的房产推介活动参展楼盘看，个人外资的投资方向已经略有改变。以万科朗润园为代表，外商个人投资从豪宅市场转向中高档次的普通楼盘，地段也不再“惟市中心”，转向了具有较高居住品质的地区。台商希望在上海形成一个除古北以外的居住区，出于这种目的，一些针对台商的楼盘推介活动近期展开，而台商也集体参加购房活动，区别于以前的单打独斗。
对待外资政策未变
限外政策的出台，标志着国家对外国资本参与国内经济活动的态度发生了微妙的变化。
改革开放以来，为了吸引投资，国家在国外资本对国内的直接投资方面给予了很多优惠政策。在国内设立外资公司不仅手续简化而且还享受税收上的“超国民”待遇。国家的外汇储备从01年底的2121.65亿美圆增长到06年3月的8750.7亿美圆。国家的优惠政策不仅增加了外汇储备也极大促进了国民经济的快速增长，房地产行业也因此受到很大的影响。特别是01年上海内外销房合并以后，由于对外资进入房地产行业再无任何限制，外资可以进入房地产的各个领域，弥补了短期国内自住需求不足造成的房地产市场不活跃，上海房地产市场从此进入快速、稳定的上升发展通道。
然而近年来，房地产投资过热已经造成了一定的社会问题，妨碍了国民经济健康、可持续的发展。国家在04年开始对房地产行业进行预警，并于05、06年连续两年采取严厉的行政管理办法对房地产行业进行宏观调控。在宏观调控的影响下，上海房地产价格和成交量都有小幅的下滑，房地产投资增长速度得到了明显控制。
而在此时，外国资本却利用其资本和管理优势吸纳国内的优质物业。据汉宇地产市场研究部不完全统计，05年全年外资基金收购上海物业不过7、8例，而06年上半年外资基金已经完成8例收购。7月份限制外资政策出台前，外资基金更是疯狂收楼，以摩根士丹利、高盛为代表的投资基金纷纷宣布加大对中国内地的房地产投资，国内的房地产行业面临“被外资抄底”的尴尬局面。
汉宇地产研究部分析，限制外资政策、尤其是六部委解释的出台，不仅提高了外资进入国内房地产行业的门槛而且严格了资金的退出机制，显示出国家对待外资的态度发生了转变，但政策却没有变化，其中最根本的就是企业所得税收没有变，外资企业依然比国内企业享受更优惠的税收政策。
因此171号文件只能说是政府对外资炒房的预期警告，但是并未上升到立法阶段，政府需要通过调研、观察市场反应，才能将新政以立法形式确定下来。
放宽投资渠道是关键
虽然限外政策出台后的观望气氛导致了高档住宅市场交易量的缩水，但就中原地产研究部分析，这种缩水只是暂时的，除了炒房者被迫退出市场，大部分投资者依然想找机会入市，目前他们只是在寻求心理上受新政影响的缓冲，成交量必然会释放出来，而房价也会在未来2、3个月出现小高峰。
为何新政初衷与实效之间存在差距？由于目前上海的投资市场存在两大问题，首先是投资渠道狭窄，另外是房地产行业利润比社会平均利润高出很多。这两个根本问题没有解决，因此政府出台怎样的政策，其效果都将只是暂时的。
以美国为例，当美国房地产市场出现投资过盛时，政府并未出台宏观调控措施，只是在其它投资领域设立较为优惠的条件，引导投资者转换投资方向，房地产行业投资过盛自然解决了。
而目前中国的投资渠道较为狭窄，除了房地产只有股市，而外资是不能进行股票投资的，因此房地产成为他们投资的唯一渠道。而且房地产市场的投资利润，尤其是高档住宅市场的投资利润可以达到6%以上，海外投资者自然趋之若鹜。
据悉，如大摩这般大型海外资金投资一个项目会做三方面的分析，社会平均利润、行业利润和单个项目利润评估，一个好的投资项目必然是行业利润比社会平均利润高。就目前房地产行业来看，由于受到宏观调控的影响，社会平均利润已大大降低，普通住宅投资回报率仅为3%至4%。而海外大型基金运用其多年来的运作经验，将收购的高档楼盘重新包装，再投入市场，由于它有品牌的优势和固定的客户群体，因此它能将投资回报率上升为6%，这样行业利润便高于社会平均利润，成为一个不错的投资方案。
要解决以上两个问题，除了放开投资渠道，还要加强发展商整体运作能力和壮大民营企业。由于海外基金在境内多以投资酒店式公寓为方向，如果开发商也具备对酒店式公寓进行整体运作的能力，那么海外资金的投资空间就小了。在此基础上民营企业的壮大，还能提高社会整体回报率，那么房地产行业对外资的吸引力就会降低。
但大型海外资金具有几百年的经验积累，而中国的房地产发展才短短的十几年，要实现后两者，并非一朝一夕，因此目前而言，外资投资境内房产的热情不会减少。
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