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| 加息变速器：楼市变换步伐调控凸现五大新走向 |
| www.ju-jia.com 2006-08-27 20:23:53 文章来自:上海居家房产网 阅读次数:2593 |
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物理学里有个简单的原理，高速运动的物体，一旦有个不同方向的推力，哪怕力量再小，原轨迹也会改变。
8月19日的加息，就是加于这次调控中楼市运动轨迹上的外部推手。
调控白热化的今天，牵一发而动全身。这次出人意料的加息“变速器”，令楼市各方猝不及防，各自出现了或多或少的新走向。
银行的房贷大战瞬间从暗斗变为明争，开发商的融资步伐却愈加沉重；二手房中介业务量急速下滑、整合加速，投资客和自住客一方已经加速撤离，一方更增加了观望的耐心……
自住客：观望的心情更笃定
这几天，没买房的暂停购房，买了房的提前还贷，成了购房者应对加息的最普遍的做法。
“我估计央行还得加息，房价应该还会再跌一跌，现在买房不是成了憨大？”家住上海浦东的钱先生的想法很有代表性，“更何况现在大家都说国家是进入了加息通道，年底时我估计还得加，所以还不如我一边等房价再降降，一边多存点首付，以后还贷压力也可以小一点。”
没买房的，等待的耐心似乎更足了；买了房的自住客们，大多的打算是加紧存钱还款。
“银行告诉我，我的20年的70万元商业贷款，按基准利率计算，每月需还款5360.07元，比起升息前每月将近多200元，一年就是2000多元。如果再次加息，可能还得更多。所以我来提前先还掉10万元。”一大早就来到银行还贷的小戴告诉记者。
臣信房屋市场研究中心的调查数据显示，此次再次加息会使一部分目前资金相对富裕的购房者提前还贷，以此减少利息的支出，从而使得银行再一次面临比去年更大的还款热潮。“但是我们得提醒消费者，目前多数银行对提前还贷会收取一定数量的违约金，消费者在提前还贷款时应该向所属的贷款银行询问相关提前还款事宜，不要为了省点利息，反而损失了大笔的违约金。”
业内专家也指出，对于那些具有刚性居住需求的客户来说，盲目观望并不恰当；倒是那些改善型需求的自住客户，可以暂时缓一缓，考虑到目前房屋租金有所下降，暂时靠租赁过渡是不错的选择。
银行：房贷创新大战将头破血流
“开发贷款早就全面收紧，加息影响有限，对个人购房贷款的实际压力增加不大，却可能引来银行新一轮的信贷创新大战。”一位信贷经理这样概括后加息时代的房地产贷款。
信贷收紧 步步为营
2006年盛夏之季，中国房地产信贷遇到了一场多年罕见的冰冻之灾。前六个月完成超过80%的信贷任务最终引来了此轮步步为营的信贷紧缩。从4月开始，央行通过两次“窗口指导”提醒各家银行落实国家宏观调控政策，严格控制对过度投资行业的贷款。同时在7、8月两次调高存款准备金率0.5个百分点，三次发行定向票据，从商业银行体系抽走数千亿元资金。
效果可谓明显，7月底开始，工行等多家银行表示，下半年贷款重心将转移到个人住房贷款上，企业类房地产贷款全线收缩，其中别墅类开发贷款叫停，普通商品房开发贷款严审信贷资质，土地储备贷款的警惕性大幅提高。
但是，不得不承认，央行对此轮信贷调控的决心堪称巨大。8月19日再次加息，令银行最后倚重的一个优质房贷业务，即个人购房贷款面临大幅缩水的挑战。
争抢个贷业务将成主流
“加息前几日，消息已经传出，银行的工作量大幅增加，一片繁忙。”一位银行工作人员表示，主要是房贷合同已经签定，但还没有来得及放款的客户都要求赶在19日之前放款，但是消息从18日即星期五公布，显然没有给市场更多的争取时间。
“目前加息刚刚开始，除了固定贷款利率同步提高，感觉不到银行的实际动作。但可以肯定，在贷款年限、首付比例方面银行都可能有政策范围内的调整。”一位中介公司经理介绍，比如中国银行现在可以为20个行业的优质客户提供第二套购房首付20%的优惠。农业银行在加息的第三天传出消息，正式开通固定房贷业务，抢占加息趋势下可能看好的固定利率房贷市场。
但是，此次加息对于房地产类贷款也网开一面，个人购房贷款利率的最高优惠幅度由原来基准利率的90%，放宽到基准利率的85%。由此，对于大多数可以享受优惠的自住性购房者来说，利率仅从原来的5.751%增加到5.814%。
“毕竟房地产贷款在商业贷款中占比之大，也是央行不得不考虑的现实境况。目前，尚属优质的个人购房贷款已经成为房地产类贷款的最后稻草。加息可能导致更多的提前还款，但相比于开发贷款，我们仍然只能依靠这项业务的增值来扩大收益。”一位工商银行工作人员表示。
据了解，目前个人购房贷款的权限在工行已经下放到地方支行。“我们正在和房地产中介公司广泛接触，希望有所合作。”工行上海分行某信贷经理告诉记者。而此前，他只做企业类贷款，对个人购房贷款较少涉及。
加息可能引来的众多变数正在市场中悄悄酝酿。
加息未必助降房价
加息组合拳已出，对于房地产市场影响却需观望。
国务院发展研究中心宏观部张立群此前表示，央行紧缩信贷是强制性控制银行的放贷盈利冲动的措施，通过银行贷款投资房地产的冲动应该会进一步降温。但国泰君安一位投资经理表示，如果房地产市场本身具有升值潜力和投资价值，加息等融资成本的提高未必真正促使房价下降，交易减少。“所以，对银行来说，业务到底增减多少，不是加息本身决定的，要看房地产市场供需带来的最终市场走向。”
中介：再遇生存冲击波
对于过度倚重二手房买卖抽取佣金的房产中介们来说，这个盛夏又因加息起了一股凉风。
“这几天来，我们接到不少买方客户的询问电话，多数客户表示，加息无疑会增加买房成本，而近6成客户表示继续延迟买房计划，只有3成客户则表示加息不会影响自己的买房计划，还有1成客户表示暂不买房。”臣信房屋上海金汇店的店长秦文称。
对于中介来说，这7成延迟或放弃购房计划的客户最让人心灰意冷。
“今年以来，营业税、个所税的征收，调控政策的加码，已经让不少二手房潜在买家收手观望，我们的业务量每个月都是大幅下降，卖家也大多转售为租，交易持续清淡已经难以避免。现在，加息虽然只有27个基点，但是不少人都因此改变了购房和贷款的计划，或者暂时观望。交易量如果再度减少，我们很担心日常运营还能不能维持。”北京一家小中介的负责人坦言。
“对于绝大多数房产中介来说，这注定了是个多风暴的夏天。能不能熬过去，实在大家心里都没底。特别是小中介，难以为继。”在上海花园石桥路，刚刚歇业的一位中介店长这样总结。
投资客：可能绝迹楼市
他们曾经是楼市暴利的获利者，曾经是最敏感的生意人。过不了多久，他们或许将难觅踪影。
赵辉是台州人，不属于任何一个在楼市声名昭著的“温州帮”，32岁的他做五金电器批发起家，却在4年前进入楼市淘金。“那时候真是只要你有20万，只要你有胆子买房，肯定能赚钱。我当时买了三套房子，半年后一转手就赚了50万。后来，我干脆就不做老本行了，一心炒楼。”赵辉回忆说。
但是，好景不长。2005年以后，上海率先出了一些调控政策，比如禁止转按揭、炒期房、征收营业税等，随后国家的政策就一直没有停过。“这一年半以来，我感觉到政策越来越严格了，投资房产也越来越不保险了。所以逐渐脱手了手里的房子，最后一套就是加息后这两天降价出售的。我又开始做回了五金生意。”赵辉透露。
这并不是个案。
记者调查发现，目前的楼市投机分子几乎已经绝迹，少部 分投资者也大多转售为租，谋求长线收益。但是，27个基点的加息再次打碎了这些坚守长线投资人的美梦。“我算过一笔账，目前住宅的投资收益率不会超过5％，超过4％已经是属于较高的了，但是现在贷款利率在加息后已经突破了6％，更可能今后再上升。因此，转售为租也不划算，还不如降价抛售，从此不玩了。”
短期炒作早已无门，长线投资又不能填补亏损。似乎可以预见，楼市的投资客们已经到了穷途末路的边缘，到了和这江湖挥手告别的时刻了。
开发商：“断粮”困境逼出更多自救
在调控风暴中前行，用“生死攸关”来形容开发商的处境已不为过，冷不防，加息之箭又从背后射来。
“单纯加息，对房地产的影响还是心理作用大于实际作用。开发商的融资开发成本是提高了，但直接影响在这0.27个百分点上是不会明显体现的。不过，开发商也意识到，目前他们所面对的是一场全方位的调控，‘腹背受敌’。在此前提下，行业面临变局的大方向已不可逆转。”上海社会科学院房地产业研究中心专家表示。
的确，央行从2004年底开始的加息是伴随着国家紧缩“银根”、“地根”，并专项调控房地产而来的，所以除了成本高企、融资困难外，楼市景气程度下滑、需求拉动不足等也让开发商的现金回笼计划受挫、预期利润下降，可以说想转嫁风险的可能都没有，不少企业逐渐陷入“断粮”的境地。
“此次加息将推动房地产开发市场加速洗牌是首先可以遇见的。”华东师范大学的一位教授指出，“这个时候大的开发商就可以利用自己的资金优势顺势扩张，中小开发商搞不下去就只有出局了，房地产企业分化是这个产业发展的必然趋势。”
事实上，开发商已经在这样考虑。复地集团有关负责人对媒体表示，加息只对自有资金不充足的开发商会产生些影响，而银行利息的预算在复地目前的项目周期里只占很小比例，所以基本不会影响到开发计划和运作进程。华润集团的有关人士则直接告诉记者加息“是件好事”，因为华润本就想在调控加速行业整合的环境下乘机扩张，加息反而又给其创造了机会。
当然，有人欢喜有人愁，日子难过的开发商恐怕更多。一些中小开发企业的负责人就向记者表示，项目开发主要还是依靠信贷资金，加息所带来的开发贷款资金成本加大的压力是无法避免的，特别是我国正进入加息周期已成共识，一旦今后加息变为一种常态，企业所面临的风险也会越来越大。
上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)指出，房地产市场已到转型期。“开发商已经普遍意识到了房地产行业的‘金融属性’，未来金融产品化，企业规模化，产品复合化、专业化等房地产行业的纵深化发展趋势将更明显，开发商更需要完善自己的财务战略，特别是在融资筹划上。”
别把加息当救世主
加息一周，从市场各方的情况看，至少目前影响并不明显。大多数专家的表态是，中国已经步入加息通道，未来或许还有更多的0.27个百分点会呼啸而来，调控仍会加速。只是，难道我们真的可以相信，加息是抑制楼市过热的救世主吗？
不可否认，适当时候的适量加息，最终能同时抑制房地产供求关系。一方面，加息将进一步增加购房者还贷负担，从而进一步减少房地产需求；另一方面，加息将进一步加重房地产开发商的负担，从而进一步抑制房地产开发数量；最终将可能导致房地产供求的双向萎缩。
但是，这些只是真空环境里面的理论假设。心理压力暂时撇开不谈，且不说目前0.27个百分点这样的微弱幅度对开发商几乎没有任何实质性的打击，对于真正有刚性需求的购房者而言，也只是让他们再多几句怨言，多等待几天而已。
退一步来说，即便加息加到一定量了。我们知道，目前国内整个银行体系的贷款结构依旧是不合理的，特别是一些三、四线城市的银行分支行，中长期贷款偏多，打捆担保、隐性关联公司、开发公司空壳贷款等问题都存在，给商业银行带来不小的风险。考虑到我们目前还不是一个完全放开的市场经济制度，不少地方政府又“关系当道”，真要靠加息阻拦开发商的投资冲动和非理性开发，难度不小。
再说对于炒高房价负有一定责任的外资，且不说人家大多不需要国内贷款，也不说已经有了个“限外”新政难下狠招。单单举个简单的例子，近期来了一些中东基金，手中是大笔的石油美元，看中的是中国大城市的长远前景———他们眼里的无风险投资，又怎么理你加息不加息？
所以说，房地产市场绝不单单是个经济体，而是经济、行政的混合体。国外对于住房制度的“托底”保障，有的是政府给贴息，有的甚至就是给购房券、给住房，基本能够完全满足低收入群体的住房需求，一旦这些群体都有房子住了，说句不好听的，你富人买的房子再贵，又关我何事？
加息不是救世主，顶多只是个外部推手。楼市调控，必须同时加大住房保障制度建立的力度。窃以为，这是关键所在。
大市管窥
银监会：专项整顿房地产信贷
针对房地产信贷可能带来的高风险，中国银行业监督管理委员会出台具体措施，督促银行业金融机构加强和改进房地产信贷管理。如强调严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款；防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款等。银监会近期还将对房地产假按揭贷款，土地储备贷款，高污染、高耗能和产能过剩行业贷款等进行专项检查。
点评：针对房地产等固定资产投资规模过大、增长速度过快等问题，中央的信贷闸门早已落下。今年，银监会为进一步防范、化解银行业面临的风险，又动起真格，对违规贷款行为的监查更要引起房地产企业的注意，切忌“因小失大”。
国土部：三大措施严把土地关
国土资源部正在酝酿更有针对性的措施来加强土地调控。一是调整利益机制，采取提高征地成本、规范土地出让收支管理、提高土地使用税征收标准等经济手段，从根本上消除建设用地过度扩张的经济动因。二是完善责任制度，推行地方一把手总负责制、问责制度等增强执行力。三是强化监查作用，集中开展以惩处非法批地为重点的专项行动。
点评：虽然土地调控尤其是今年这轮调控措施的推出相当凌厉，但一些问题仍很突出，如工业用地盲目扩张，土地出让收入不透明、使用不合理等。而要解决这些问题，关键是如何落实“管”字。国土资源部如今提出的三项措施显得更有力，不少违规开发商应当警醒。
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