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| 租金高"围困"曹安商圈 轻纺市场租金连年翻 |
| www.ju-jia.com 2006-10-24 08:42:22 文章来自:上海居家房产网 阅读次数:5511 |
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上海轻纺市场、上工批文化用品·礼品国际采购中心、曹安服饰礼品市场等多家商业项目，永乐家电、国美电器、好美家、百安居、曹安国际商城、上海国际鞋城……十余座大规模卖场盘踞上海西北一隅的曹安路两侧。曹安商圈正受到越来越多的关注。同时，这些项目也面临业务雷同、租金高昂的困局，竞争越来越激烈。一位已经经营窗帘生意八年的老业主透露，从2000年以后，轻纺市场的租金已从最开始的约4至4.5元/平方米一路涨到现在的13至28元/平方米左右。
嘉定区规划局副局长周建斌也向《每日经济新闻》表示，对于曹安
商圈相同行业间的竞争问题，有关部门正着手制定相关章程，建立协调机制。
目前曹安商圈商业的走势到底如何？《每日经济新闻》近日对曹安商圈进行实地调查。
已成批发采购重地
曹安商圈位于嘉定、普陀两区交界处，周边拥有沪宁、沪嘉、中环线、外环线、204国道以及312国道曹安路段等，规划中还有两条轨道交通线13号、14号经过该商圈，是上海城区与江浙经济联系的门户要冲。经过十多年的发展，曹安商圈现已发展成华东地区知名的批发采购重地。从中环线向外环线，沿着曹安路两边，分布有好美家、永乐电器、国美电器等多家建材电器卖场；上海轻纺市场、上工批文化用品·礼品国际采购中心、上海曹安国际礼品城、曹安国际鞋城、曹安国际商城等多个大型商业中心；另外还有东方汽配城等多家汽配项目。
其中，国际鞋城底楼商铺基本全部售罄，均价在38000元/平方米；曹安国际商城一区1600多套商铺也基本售完，预计今年11月将推出其二区商铺，目前一区沿街商铺均价为41000元/平方米。
租金高企生意渐艰难
近年来，曹安商圈贸易额增长迅速，近三年的交易额分别达50亿元、65亿元和100亿元。“领头羊”上海轻纺市场，前后发展有10余年的历史。但随着租金近6年内成倍上涨，商业项目一个个多起来，“生意一年不如一年好做”是他们普遍的最大感受。
“从2000年以后，这边（轻纺市场）的租金越来越高，从最开始的约4至4.5元/平方米一路涨到现在的13至28元/平方米左右。”轻纺市场内一位经营窗帘生意近8年的老业主说道。
市场管理的逐步成熟以及人流的成功引入，是轻纺市场租金上涨的最主要原因。记者在实际现场看到，尽管是礼拜一，轻纺市场里的客流还是非常多，各个大门进出拉货的车辆进出不停。上海轻纺集团市场经营管理公司办公室的相关负责人向记者透露，现在轻纺市场内是一铺难求，经常出现很多一个铺位后有多家业主排队进入的情况。因此轻纺市场内一些位置较好或者客源较为固定的老业主，纷纷买断铺位30年产权。“我们在这边已经做了很久了，已经有了自己的老主顾，因此我们买断了铺位30年的产权，为的就是长期经营下去。”轻纺市场内的老业主解释道。
商业中心遭遇配套“硬伤”
尽管曹安商圈在不断发展，但其餐饮、办公等商业配套设施匮乏，却成为曹安商圈发展中急需解决的问题之一。
目前，在曹安商圈内，只有丰庄路、新郁路等一些小马路上分布有一些餐饮、超市等配套项目，数量远远不能和曹安商圈强大的人流量相比。仅以轻纺市场为例，其拥有4000余个铺位，一个铺位的从业人员按照2个算就是8000多人。轻纺市场的老业主就向记者诉苦：“这里吃饭很成问题的，饭店没有几家，能有点档次就更不多，我们吃饭大都是自己带的。”
尽管现在麦当劳、肯德基也进驻了曹安商圈，但由于曹安商圈现今仍以轻纺市场为主，消费能力较低，因此其生意也不是很旺。
熟悉曹安商圈的人认为，流动性人群大、消费能力低等是主要原因。另外，曹安商圈周边老式居民小区中生活氛围成熟也是使得此地客源不足的原因之一。
商业地产重在定位
随着竞争的激烈，每个商业项目本身经营的产品定位成为其日后发展的“重中之重”。
拥有1500余个铺位的曹安服饰礼品市场，正是因为之前经营产品定位不准确，致使大部分业主撤走。记者在现场看到，一楼沿街商铺目前都为空关状态。商场招商办工作人员告诉记者，由于人气一直不旺，因此开发商对商场进行了重新定位，重新招商。重新定位后的商场进行分层经营，不同楼层经营不同产品，错位经营。目前，其铺位只租不卖，底楼沿街商铺租金在6至7元/平方米/天。
中原地产研究主任朱庆楠表示，环境杂乱、配套设施欠缺，确实是曹安商圈现在最大的问题。
上海商业研究信息咨询中心齐晓斋认为，类似曹安商圈这种专业批发类市场，要最终形成全球采购中心，至少应该有一个特色品牌做主打，带动其它产业共同发展。
周建斌表示，对于曹安商圈相同行业间的竞争问题，有关部门已经着手制定相关章程，包括建立一个民间管理机构，协调政府与曹安商圈内企业的关系。周建斌认为，要形成曹安商圈行业间相互协调的关系，难度确实很高，需要市场本身的验证，是一个长远发展的问题。
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