| www.ju-jia.com 2003-8-30 17:01:08 文章来自:居家房产网 阅读次数:2152 |
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据新华网：从许多国家和地区房地产发展经历看，市场大跌或崩溃的主要原因都是房地产短期内发展过快或过热，最终超过市场需求承受极限，因此，央行必须通过信贷政策的调控作用，避免资金过量涌入
根据目前房地产业在中国经济中的地位和作用、房地产业发展总体状况，以及以往国内外房地产业发展的经验教训，为使中国房地产稳定健康发展，央行货币政策必须充分发挥调控作用，以弥补市场自发调控不足带来的负面影响。目前央行的房贷政策应着重体现四方面调控目标。
保持供需平衡
商品房供给与需求总体的基本平衡是房地产市场可持续稳健发展的前提，无论是供大于求还是需求过热都不利房地产市场的健康发展，从而影响社会和经济的稳定，并引发一定程度的金融风险。
商品房持续严重的供大于求，造成空置率上升，房地产企业资金周转困难，难以实现预期利润，并最终将企业风险转嫁到银行。相反，房地产需求过热，无论是实际需求还是投资投机需求，会在短期不断诱发抬高房地产价格，最终脱离市场实际需求能力而出现泡沫，而泡沫堆积的后果也是经济和金融危机。
在保持房地产总体供需基本平衡的前提下，还必须保持房地产内部的结构基本平衡，这是实现总体长期平衡的基础。目前特别要关注超过地区实际需求能力的高价房和别墅大量开发，而地区需求比较旺盛的中低价房相对紧张的状况。要通过利率、贷款期限、贷款投放时间和规模等信贷政策的窗口指导，使房地产资金投向保持合理水平，以此促进房地产总体和内部供需结构的基本平衡。
避免大起大落
从许多国家和地区房地产发展经历看，市场大跌或崩溃的主要原因都是房地产短期内发展过快或过热，最终超过市场需求承受极限。
过热的表现主要为房地产投资在短期内不断扩大，各种资金大量涌入，直接推动房地产，特别是土地价格的快速上升，商品房价格随之上升。大量资金中不少带有投机目的，买卖土地，买卖楼市虚盘，由此使过热的房地产产生泡沫。这样，一旦企业资金链断裂和供需严重失衡，房地产市场就会出现大幅度波动的局面，并影响投资者预期和百姓的心理，对社会构成巨大的不稳定因素。
因此，必须使房地产稳健发展。目前国内部分地区出现的房地产投资短期内大幅度增长，商品房价格大幅度上升，就有过热的迹象。央行必须通过信贷政策的调控作用，使房地产市场保持合理的资金规模，避免资金过量涌入，避免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现，确保房地产业持续、稳步和健康发展。
防范金融风险
境内外房地产业发展经验表明，银行信贷资金是房地产市场的主要资金来源。日本、泰国和香港房地产出现泡沫后，首先冲击的就是银行信贷资产，严重的还引发了大规模的金融危机。所以，在房地产发展过程中，特别是发展中国家的房地产业中，必须警惕房地产泡沫可能引发的金融风险。
房地产引发的金融风险有两种情况：其一是房地产企业大量倒闭而使银行贷款成为坏账；其二是在企业虽没有倒闭，甚至整个行业还处于比较景气的状况下，由于银行贷款过多涌入房地产，造成整个信贷结构发生变化。
贷款过于集中于一个行业，且大量信贷资金违规投资于房地产项目，不仅会降低对其他行业的支持，也会加剧风险的聚集。特别是后一种风险往往具有很大隐蔽性和麻痹性。所以，必须未雨绸缪，当房地产发展出现过热迹象时，虽没有出现危机，但也要超前预警，防范金融风险于未然。
兼顾公平、效率
目前房地产业发展迅速，整体处于上升阶段，实现了房地产企业、银行和政府多赢的局面。有关数据显示，近年房地产行业企业普遍实现赢利，部分地区的房地产企业利润率处于各行业前列。银行发放的有关房地产贷款质量也比较好，特别是住房消费贷款质量较高，良好的贷款质量和不断扩大的房贷规模，也为银行创造巨大效益。房地产业对地方经济增长、投资环境和居民住宅改善都起到了积极作用，很受政府欢迎。所以总体上看，目前中国房地产业发展达到了预期的目标。
但是，同时也应看到，目前部分地区房地产开发中，高价房和别墅快速增加，在商品房结构中比重不断上升，整个房价不断上升。高价房和别墅相对中低价房，能为企业带来了巨大的利润甚至暴利，所以大为房地产企业追捧。
而购买高价房和别墅的多为高收入者，个人收入支付能力比较强，银行也热衷为这些购房者提供按揭便利，为这些楼盘开发提供大量贷款。但这些购房者毕竟是市场需求的少数，目前突出的矛盾是中低价房比较紧缺，而这又是市场需求的最大部分。
中国目前中低价房的建设项目没有满足市场的基本要求。所以，货币政策在尊重市场规律和原则，发挥经济金融调控作用时，也要体现一定的政策目标，必须关注市场中最大多数人的利益。这就要求在注重提高房地产企业和银行效率的同时，促使房地产社会需求处于比较公平的状况。反过来，只有市场需求主体的利益得到满足，市场中的高价房才有真正存在的基础，市场房价才能得到整固，购买高价房者的资产缩水概率也会降低。
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